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Opinión

  • | 2020/01/24 00:01

    Inmobiliario: ¿seguirá subiendo?

    En muchos países, los precios de la vivienda pueden aumentar persistentemente.

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En los últimos 70 años, los precios mundiales de la vivienda se han cuadruplicado en términos reales. Están mucho más allá de su pico previo a la crisis. Puede parecer una locura, pero un documento de David Miles, exmiembro del Banco de Inglaterra, y James Sefton encuentra que "en muchos países, es factible que los precios de la vivienda puedan aumentar persistentemente más rápido que los ingresos". Una población en crecimiento y el incremento de los ingresos aumentan la demanda de vivienda, que se encuentra con un suministro fijo de tierra en áreas donde hay buenos empleos, y limita las mejoras en la velocidad del transporte.

Los altos precios de las propiedades están asociados con menos dinamismo económico y más inestabilidad financiera. Pero, aunque el estudio dice que un mercado inmobiliario cada vez más caro es factible, no dice que sea inevitable. Según The Economist, para mantener bajos los costes de la vivienda a largo plazo, se deben hacer tres cosas bien.

En primer lugar, se necesita una mejor regulación de la financiación de la vivienda. Suiza se acerca a tratar la propiedad y el alquiler de manera equivalente en su sistema tributario, lo que significa que no se alienta a las personas a canalizar capital al mercado inmobiliario. La reforma fiscal de Trump de 2017, que limitó las deducciones de intereses hipotecarios, es un paso en la dirección correcta.

El segundo grupo de reformas se refiere al transporte. Hasta mediados del siglo XX, los precios de la vivienda se mantuvieron estables porque el coste y la facilidad con la que las personas podían moverse mejoraron tan rápido como el crecimiento económico. A medida que el transporte se hizo más rápido, aumentó la tierra urbanizable a disposición de una economía. Pero después de la Segunda Guerra Mundial, las mejoras en el transporte disminuyeron, lo que significaba que cada vez más personas lucharan por la misma cantidad de espacio. Eso hizo que la vivienda subiera.

Más recientemente, los tiempos de traslado a las ciudades más grandes se han alargado, aumentando la prima de vivir cerca del centro de las ciudades. Una mejor red de trenes y carreteras permitiría a más personas vivir más lejos. Los autos sin conductor también podrían reducir la molestia de moverse. Y cuando las videoconferencias sean totalmente confiables, más personas estarán dispuestas a vivir a kilómetros de distancia de su oficina y convocar reuniones.

El tercer conjunto de reformas se refiere a la planificación. Los gobiernos se están dando cuenta de que hay una escasez estructural de viviendas. Francia ha seguido el ejemplo suizo al aumentar la presión sobre los gobiernos locales para aumentar los impuestos a la propiedad, "lo que a su vez puede conducir a esfuerzos para estimular el desarrollo de la tierra", según la OCDE. Impulsar la construcción de viviendas públicas también es bienvenido. Singapur, donde el 80% de los residentes viven en pisos construidos por el Gobierno, es en algunos aspectos el modelo a copiar. El Estado renueva regularmente los edificios y, de manera más controvertida, promueve la mezcla de diferentes tipos de personas para ayudar a prevenir la aparición de guetos.

Los beneficios de permitir más construcciones serían enormes. El PIB estadounidense podría ser un 10% más alto si hubiera muchas construcciones nuevas en Nueva York, San Francisco y San José. Una vivienda más barata también haría que la política fuera menos volátil: el apoyo a los partidos populistas es más probable en países donde las personas no pueden permitirse el lujo de mudarse a las grandes ciudades.

Algunos expertos en vivienda son escépticos acerca de si alguna sociedad democrática alguna vez toleraría tal aumento de la construcción. En Japón, una serie de reformas de la década de 2000 relajó el sistema de planificación, permitiendo que las solicitudes se procesarán más rápidamente y dando a los residentes más discrecionalidad sobre cómo usar sus tierras. La tasa de construcción de viviendas en Tokio ha aumentado un 30% desde la reforma; en 2013-17, Tokio creó tantas casas como toda Inglaterra. Tokio es una ciudad más desordenada que la mayoría de las urbes ricas, pero en términos ajustados a la inflación, los precios de la vivienda en la capital japonesa son un 9% más bajos que en 2000, mientras que en Londres son un 144% más altos.

La gente común también necesita cambiar sus actitudes. Muchas personas se oponen instintivamente al desarrollo de bienes raíces, ya sea por los inconvenientes asociados con él o porque les desagrada la idea de que las constructoras generen beneficios. Una mejor compensación para las personas afectadas por la construcción de viviendas ayudaría a ganarse a más residentes. Los gobiernos también podrían hacer más para explicar por qué la escasez de viviendas es una mala noticia para todos, en lugar de celebrar cada vez que los precios de las viviendas suben. Se necesita una acción audaz. Hasta que no se tome, la vivienda continuará debilitando los cimientos del mundo moderno.

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